新疆法院网

旧版回顾 | 设为首页 | 加入收藏 今天是
  当前位置: 法官论坛 -> 工作研究

名为房屋买卖实为民间借贷的司法认定

  发布时间:2018-09-20 11:56:53


    法律关系的性质界定,不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称,而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定;认定当事人之间是否存在债权债务关系,书面合同亦并非不可缺少的要件,只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方,即可认定债权债务关系成立;同时,双方履行合同,实现债权债务的方式应当符合法律规定。下面来看一则案例。

    基本案情:原告李某诉称,被告某公司于2012年2月29日向其借款2000000元,双方签订了15份《商品房预售合同》,该公司以其名下的15套商品房作为上述借款的让与担保。后原告在多次索要下,被告陆续偿还本金1500000元及其相应利息。现要求被告偿还剩余借款本金500000元及利息285000元。

    被告某公司辩称,本案不是民间借贷法律关系,应当是商品房买卖合同的法律关系,在双方达成回购协议后,原告放弃房屋的权利,被告一直向原告付款履行回购协议。

    玛纳斯县人民法院经审理认定事实如下:原告李某于2012年2月28日与被告某公司签订回购协议一份,协议约定双方就2012年2月29日签订的15份商品房预售合同作如下变更及补充约定:一、甲乙签订的15份《商品房预售合同》中房产的总价款约为400万元,现双方同意降低该商品房的销售价格,该商品房销售价格变更为200万元。即为原《商品房买卖合同》总价款的50%。二、甲乙双方同意甲方在2012年8月29日之前有权以乙方实际支付的购房款金额回购乙方实际购买的商品房。甲方在本条所约定的时间内回购乙方实际购买的商品房的,乙方必须无条件同意。在本条所约定的甲方回购商品房的期限内,乙方不得对签订的15份《商品房预售合同》所约定的房产进行转让、抵押、出租或者其他方式的处分。三、如果甲方在本协议所约定的期限内回购乙方实际购买的商品房,则视为甲方对买卖合同的违约。甲方须向乙方支付自乙方向甲方支付购房款之日起至甲方向乙方返还购房款之日止的违约金和损失赔偿。违约金计算方法为每月支付乙方实际支付的购房款的1.5%;损失赔偿的计算方法为每月支付乙方实际支付的购房款的1.5%。四、甲方在规定的期限内回购房产并返还乙方实际支付的购房款后,甲乙双方到房产登记部门办理退房手续。双方签订的15份《商品房预售合同》及本协议自动解除。九、如果甲方以任何理由确认该房屋买卖合同全部或部份无效,且得到相关法律部门支持的。则该合同性质自动变更为甲乙双方认可的借货关系,利息自甲方收到乙方款项后开始计算。计算方法为:月利率3%。超过2012年8月29日不归还的甲方还需支付乙方全部借款20%的违约金。同日,甲乙双方对15份商品房进行了预告登记。2012年2月29日原告与被告签订15份商品房买卖合同。同日,被告向原告作出承诺:被告于2012年2月29日与原告签订《商品房买卖合同》及《回购协议》,现本公司明确表示,将回购上述《商品房买卖合同》及《回购协议》中所约定的房产。被告决定在2012年3月29日前进行回购,且2012年8月29日为最后回购期限,若未按约定按期回购,则不在要求原告向本公司转让房屋所有权,亦无权回购上述约定的房产。

    后被告某公司向原告陆续还款,经法院核算,还剩本金188529元及利息75412元未清偿。

    法院经审理认为,本案的争议焦点为:原告与被告之间达成的《商品房买卖合同》、《回购协议》是借贷合同关系还是商品房买卖合同关系。该院认为,原告主张系借贷合同关系,但缺少借款合同。被告主张双方系商品房买卖合同关系,又未向原告开具销售不动产统一发票;双方于2012年2月28日先签订《回购协议》,于2012年2月29日后签订《商品房买卖合同》,即签订不符合投资的常理;在被告屡次不能按回购协议的约定回购房屋的情况下,原告并未向其主张恢复《商品房买卖合同》的履行或就其已付款要求开具销售不动产统一发票,而是继续同意被告进行回购,且被告同意原告以低于市场的价格购买15套商品房,亦不符合常理。在双方所举证据均有缺陷情况下,只能依据现有证据判断当事人双方的真实意思,以及相互之间的法律关系。

    首先,根据查明的事实,被告以低于市场的价格将其开发的商品房出售给原告,在签订《商品房买卖合同》的前一天,即与原告就所售商品房签订回购协议,其中回购协议第一条约定,双方降低商品房出售价为2000000元,即为原《商品房买卖合同》4000000元的50%。且《回购协议》中约定,被告有权以原告实际支付的购房款金额按约回购戴玉霞实际购买的商品房,如被告按约回购,反而要向原告支付1.5%的违约金及1.5%的损失赔偿金,这与正常的买卖交易关系不符,更符合民间借贷关系中按约偿还本金并支付利息的行为。被告的上述行为表明,其与原告签订商品房买卖合同的目的,是从原告处融资借贷2000000元,而非以2000000元的价款出售商品房。

    其次,就买受人而言,在被告屡次不能按回购协议约定回购房屋的情况下,原告不是要求被告按回购协议的约定,恢复履行《商品房买卖合同》,而是继续同意被告进行回购,且在被告向原告出具的承诺书中约定,被告决定在2012年3月29日前进行回购,且2012年8月29日为最后回购期限,若未按约定按期回购,该公司不在要求原告转让房屋所有权,亦无权回购上述约定的房产。从上述事实中可以说明原告与被告签订《商品房买卖合同》的真实目的不是获得房屋,而是通过签订《商品房买卖合同》为双方之间的借贷行为提供房屋担保。

    第三,根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》的规定,发票是交易真实发生的证明,也是办理不动产权属登记的凭证。本案中,被告自始至终未向原告出具过发票,其实际掌握了交易的性质,而缺少了发票,原告无法实际取得商品房并办理产权登记手续,这也是当事人自愿达成合意的结果。且在被告未能按期完成双方《回购协议》、《承诺书》约定的付款义务时,原告未要求被告按约定,恢复履行《商品房买卖合同》,即交付房屋,办理权属登记。被告在支付了部分款项后,也未要求原告协助办理相关手续,而是在长达三年的时间里每月向戴玉霞支付利息60000元,上述行为明显不符合商品房买卖关系的交易惯例和理性买受人及时行使权利、保护自身利益的惯常做法。而2000000元本金按月息3%计算,刚好是每月60000元,这进一步说明双方关系更符合借款合同关系的实际情况。

    综上,玛纳斯县法院遂判决被告某公司向原告偿还借款借款本金188529元及支付利息75412元。

责任编辑:刘运琦    

分享到:
关闭窗口