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转让已抵押房屋,买卖合同是否有效

  发布时间:2018-06-08 18:01:16


    房屋抵押权存续期间,抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的,房屋买卖合同是否有效。如,出卖人为了获取流动资金,将房屋抵押给银行贷款。在抵押权存续期间,又将房屋出售给买受人,那么该房屋买卖合同的效力如何呢?对此法律和司法解释均无明确规定,实务中也存在争议。

    第一种观点,认为抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的,房屋买卖合同无效。第二种观点,认为在买卖合同法律关系中,买卖合同是物权变动的原因行为,所有权转移是物权变动之结果。引起物权变动的原因行为即合同效力,不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响,只要该买卖合同系当事人真实性意思表示,符合合同生效条件,即属有效合同。

    通过下面一起案例,大家可能会有更直观的感受。

    2014年1月,王某与某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同,购买房屋一套。合同签订后,王某按约定交纳房款45万元,并交纳物业管理费、电梯检测维护费、垃圾清理费等相关费用。后王某发现房产公司将该房屋抵押给了银行,而无法办理房屋产权证,双方遂发生纠纷。

    本案中,双方争议最大的即该合同是否有效?

    一审法院审理后,认为房产公司未经抵押权人某银行同意,将房屋出售给王某,违反了《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定,即抵押期间抵押人转让抵押物,应当通知抵押权人并经抵押权人同意,否则转让行为无效。故认定该买卖合同无效。

    王某不服一审判决,提起上诉。二审法院经审理认为,当事人双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实性意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,房产公司虽已将涉案房屋抵押,但引起不动产变动的原因行为即合同效力,不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。因此,一审判决认定双方之间的合同无效不当,二审予以改判,确认双方签订的房屋买卖合同有效。

    笔者同意二审判决,虽然《中华人民共和国担保法》第四十九条规定,抵押期间抵押人转让抵押物,应当通知抵押权人并经抵押权人同意,否则转让行为无效。但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十七条还同时规定,未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的,如受让方代为清偿债务消灭抵押权的,转让有效。即受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的,转让行为有效。上述法律、司法解释的规定,旨在实现抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平衡,既充分保障抵押权不受侵害,又不过分妨碍财产的自由流转,充分发挥物的效益。第二、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定中的“不得转让抵押财产”可以理解为不能发生抵押物的物权变动,但不影响抵押物转让合同的效力。退一步讲,假使该规定作为法律的强制性规定,也不宜理解为效力性的强制性规范,违反该规定不影响转让合同的效力。第三、根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就,并不必然导致物权转让合同无效。综上所述,房屋抵押权存续期间,抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力。据此,买受人即使因房屋被抵押而无法办理房屋所有权转移登记,也可以依据有效合同,通过要求对方承担违约责任、赔偿损失、行使解除权等途径获得救济。

责任编辑:刘运琦    

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