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租客装修砸掉承重墙 被判承担违约金

  发布时间:2017-10-16 11:10:30


    众所周知,房屋在装修中有不少“禁区”。这些“禁区”都是在装修过程中不能拆改和破坏的,否则会破坏建筑的整体性,给自己和邻居带来危险。近日,市民金某就因破坏承重墙而惹上了官司。

    【案情】

    2016年6月,侯某与金某签订了为期五年的房屋租赁合同,约定金某作为承租人租赁侯某的房屋三层,面积共1268平米,租金按年计算,租赁期间,所有费用由金某支付;金某在租用期间有权转让、转租他人,房屋租赁期满退租时,押金如数退还被告,如有一方违约,按年度租金的200%作为违约金等。合同签订当日,金某给侯某支付租金180000元、押金20000元,侯某给金某出具收条。

    2016年7月,金某即对房屋二、三层进行改造装修,在改造房屋二楼的过程中,金某将二层的承重墙大部分打掉,后又对涉案房屋的二楼、墙体及三楼进行了加固和装修。2016年12月,金某将房屋的二、三楼租给案外人小李从事艺术培训。2017年6月底,金某对房屋二楼进行了第二次加固。

    侯某发现自己房屋二层的承重墙被砸,导致房屋二楼房梁、三楼大部分墙体出现严重裂缝。侯某遂将金某诉至法院,请求解除双方签订的房屋租赁合同,并要求金某承担违约金54000元。

    【裁判】

    庭审过程中,金某辩称,双方在洽谈合同之初,将二层房屋的承重墙打掉是经过侯某同意的,侯某知晓其关于房屋的改建。房屋进行改建时,二楼三楼确实出现了一些异常情况,其立即停止了房屋改建,同时对房屋进行了加固修缮工作。其在加固修缮后又与案外人小李签订了房屋租赁合同,小李对房屋实施了大量的装修和修缮,合同现在履行过程中。不同意解除房屋租赁合同,也不同意支付违约金。

    被告金某称其对二楼房屋的承重墙打掉时,经过了原告侯某同意,侯某予以否认。被告提供证人王某某的证言,原告对证人证言不认可。

    石河子市人民法院依照《中华人民共和国合同法》、《建设工程质量管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《最高人民法院关于适用的解释》规定作出判决,解除原告侯某与被告金某于2016年6月签订的房屋租赁合同;被告金某给付原告侯某违约金20000元;驳回原告侯某其余诉讼请求。

    【释法】

    石河子市人民法院法官高芳芳:

    本案争议焦点为:一、双方签订的房屋租赁合同应否解除;二、被告是否应当承担违约金,如承担,金额如何确定。

    关于焦点一,双方签订的房屋租赁合同应当解除。根据《中华人民共和国合同法》规定,被告理应按照约定的方法使用租赁物,现双方租赁合同中对房屋的装修改造及被告租赁房屋的用途未作约定,应当依照交易习惯确定。《建设工程质量管理条例》规定,房屋建筑使用者在装修过程中,不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。《住宅室内装饰装修管理办法》规定,住宅室内装饰装修活动,禁止未经原设计单位提出或具有相应等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构。被告将租赁房屋二楼的承重墙砸掉,属于以上变动建筑主体的行为,被告未能举证证明变动建筑主体的装修,已有原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案,违反了上述行政法规的强制性规定。

    被告称其砸掉二楼承重墙经过了原告同意,原告予以否认,其仅提供证人证言,未提供其他证据予以佐证,故法院对该辩解意见不予采信。《中华人民共和国合同法》规定:“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”

    关于焦点二,被告应当承担违约金。由于被告将房屋二楼的承重墙打掉,导致房屋存在安全隐患。根据《中华人民共和国合同法》规定,被告应当承担损害赔偿责任。关于被告应当承担的违约金数额,首先,双方房屋租赁合同约定,如有一方违约,按年度租赁的200%作为违约金,如按照约定的方法赔偿违约金,显然过高。其次,庭审中,原、被告均认可被告已自费对房屋进行了两次加固,一定程度上对房屋进行了修缮和恢复。第三,《中华人民共和国合同法》规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。” 原告主张违约金54000元,但未提供证据证实其损失。被告认为过高,请求法院予以调整的辩解意见成立,法院将违约金数额酌定为20000元。

责任编辑:刘运琦    

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